順德區(qū)加建電梯、嘉集建筑、加建電梯質(zhì)量

廣州嘉集建筑工程有限公司是專門(mén)從事建筑物加固與設(shè)計(jì)、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計(jì)、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立以來(lái)，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實(shí)，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項(xiàng)又一項(xiàng)技術(shù)難題。

公司業(yè)務(wù)范圍包括：1、建筑物結(jié)構(gòu)加固補(bǔ)強(qiáng)；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎(chǔ)工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設(shè)計(jì)；6、消防設(shè)施工程設(shè)計(jì)與施工；7、加固改造方案設(shè)計(jì)、安全評(píng)估、技術(shù)咨詢及相關(guān)專業(yè)合作。

 安裝面臨三大難題

1.政策空白  安裝不知找誰(shuí)批

連日來(lái)，記者深入多個(gè)老舊小區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，一些老舊樓房不能加掛電梯的障礙是申請(qǐng)人不知道到哪些部門(mén)申請(qǐng)。一位老人述說(shuō)了申請(qǐng)加裝電梯的遭遇，加建電梯質(zhì)量，他今年76歲，住在6樓，每三天才下一次樓。為此，去年，孝順的兒子想給他加裝一部電梯。裝電梯是個(gè)大事，需要審批啊。他兒子先找到小區(qū)物業(yè)，物業(yè)經(jīng)理告訴他，他們沒(méi)有權(quán)利批準(zhǔn)，因?yàn)闆](méi)有文件，建議找房管部門(mén)。兒子咨詢房管部門(mén)，被告知，加建電梯住宅，房管部門(mén)也沒(méi)有審批權(quán)，需要找規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)，還要找電力、供熱、通訊、綠化等多個(gè)部門(mén)。無(wú)奈之下，他兒子只好取消了加裝電梯的計(jì)劃。

日前，記者以普通市民身份咨詢房管部門(mén)，工作人員答復(fù)，可以找房管局所屬大隊(duì)，他們或許有管理權(quán)限。記者電話咨詢大隊(duì)，得到的答復(fù)是，他們只管房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)拆改，加掛電梯是在樓房之外，所以不是他們的管轄范圍，他建議找所屬街道部門(mén)。記者隨即電話咨詢街道管理，對(duì)方告知，他們負(fù)責(zé)私搭亂建管理，加建電梯廠家，對(duì)于加裝電梯根本沒(méi)有審批權(quán)限。

據(jù)宋昆介紹，根據(jù)外地出臺(tái)的加裝電梯要求來(lái)看，普通住戶要想順利加裝電梯需要諸多流程，要涉及建委、規(guī)劃、房管、綠化、消防等，大概需要加蓋40多個(gè)部門(mén)的公章，比新建一個(gè)住宅樓要跑的部門(mén)恐怕還要多。其根本原因就是缺乏相關(guān)政策，缺乏一個(gè)總體的指導(dǎo)性意見(jiàn)，缺乏受理批準(zhǔn)的具體部門(mén)。在這種情況下，即使申請(qǐng)戶跑遍了相關(guān)部門(mén)，也不一定能夠獲得審批，原因是多個(gè)部門(mén)目前都沒(méi)有明確這項(xiàng)業(yè)務(wù)審批權(quán)限。宋昆建議，解決老舊樓房加裝電梯難題，目前急需明確相關(guān)政策，規(guī)范各相關(guān)部門(mén)的具體審批職責(zé)。

宋昆告訴記者，雖然申請(qǐng)加裝電梯審批困難重重，但已經(jīng)看到曙光。2016年，他向建設(shè)主管部門(mén)申報(bào)組織編制《天津市既有多層住宅加裝電梯設(shè)計(jì)導(dǎo)則》等相關(guān)工程建設(shè)的地方標(biāo)準(zhǔn)，已得到相關(guān)部門(mén)的積極回應(yīng)。目前，他率領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)正在緊張起草這份導(dǎo)則，爭(zhēng)取盡快遞交給上級(jí)主管部門(mén)，為解決難題打好基礎(chǔ)。

2.鄰里分歧  焦慮的一樓住戶

南開(kāi)區(qū)西湖道兩側(cè)有多個(gè)7層到頂?shù)睦吓f小區(qū)，多位住在5、6、7樓的住戶都希望加裝電梯，但是最后卻沒(méi)有裝成，首要原因是多個(gè)樓門(mén)的一樓住戶不同意安裝。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一樓住戶不同意安裝的原因包括：擔(dān)心電梯影響采光、有噪音污染，還有一個(gè)重要原因是──擔(dān)心房屋貶值。一位一樓業(yè)主告訴記者，沒(méi)有加裝電梯前，他家的一樓是黃金樓層，房屋價(jià)值高；一旦加裝了電梯，就會(huì)相對(duì)貶值。因?yàn)榧友b了電梯后，越高的樓層往往越值錢(qián)，5、6、7樓就會(huì)升值；而一樓升值空間相對(duì)較小，因此需要其他住戶補(bǔ)償。

天津社科院社會(huì)學(xué)張寶義認(rèn)為，從社會(huì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，住在一個(gè)小區(qū)乃至一個(gè)樓門(mén)的居民已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)社會(huì)群體，和諧相處是一個(gè)最基本、最重要的原則，平衡好各自利益訴求是關(guān)鍵。對(duì)一樓住戶的損失，其他樓層住戶的確需要給予一些補(bǔ)償，但是一樓住戶也不能獅子口大張，胡亂要價(jià)。雖然安裝電梯后，5、6、7層房屋會(huì)升值，但是具體升值多少還有待于市場(chǎng)觀察，因?yàn)楫吘共皇切陆ǖ母邔幼≌瑯牵唧w升值多少不好定論。加裝電梯后，一樓房屋雖然相對(duì)貶值，但因?yàn)橐粯且廊痪哂谐鲂蟹奖愕葍?yōu)點(diǎn)，一般也不會(huì)大幅貶值。在這個(gè)問(wèn)題上，需要同一樓門(mén)的住戶好好協(xié)商，聯(lián)合制定出一個(gè)對(duì)一樓住戶合情合理的補(bǔ)償方案。

記者注意到，一些老舊小區(qū)準(zhǔn)備加掛電梯的住戶為了避開(kāi)一樓住戶的阻撓，準(zhǔn)備采用動(dòng)用房屋維修費(fèi)用只需三分之二業(yè)主同意的方式。張寶義提醒:這種方式是行不通的。原因是一樓住戶在一個(gè)小區(qū)樓門(mén)中具有非常重要的位置，如果未經(jīng)他們的同意就安裝，很可能會(huì)激化矛盾。因?yàn)橐粯亲粢坏┱J(rèn)為利益受損，社會(huì)關(guān)系就會(huì)破裂，對(duì)方肯定會(huì)采取多種方式進(jìn)行阻撓，加裝電梯會(huì)更加困難。雖然外地有的城市規(guī)定，一個(gè)樓門(mén)加裝電梯只需要三分之二住戶同意，該樓門(mén)就可以加裝電梯，但實(shí)際實(shí)施效果很差。只有全體住戶都同意，才能把電梯順利安裝上。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，做通一樓住戶的工作，其他一些城市的做法可以作為借鑒。其中，有的城市規(guī)定，街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)，對(duì)加裝電梯有反對(duì)意見(jiàn)的住戶應(yīng)該積極進(jìn)行調(diào)節(jié)，主動(dòng)做工作，防止矛盾激化，相關(guān)部門(mén)不要置之不理，要組織全體住戶進(jìn)行商議。還有的城市規(guī)定，如果電梯安裝出現(xiàn)矛盾和爭(zhēng)議，相關(guān)住戶可以依法通過(guò)民事訴訟途徑解決。

3.資金來(lái)源  高額的分?jǐn)傎M(fèi)

天津大學(xué)建筑學(xué)院博士時(shí)海峰告訴記者，從外地情況來(lái)看，一個(gè)樓門(mén)要加裝一部電梯總的費(fèi)用大約是60萬(wàn)元左右。其中包括電梯費(fèi)用、土建成本和對(duì)一樓住戶的補(bǔ)償款等項(xiàng)內(nèi)容。

外地一些城市加裝電梯的資金來(lái)源分兩種：一種是部門(mén)給一定的財(cái)政補(bǔ)貼，產(chǎn)權(quán)歸屬下屬管理公司，住戶每月繳納一定數(shù)額的電梯使用費(fèi)，這種方式的好處是讓低收入老舊樓住戶減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第二種做法是建設(shè)費(fèi)用全部由樓門(mén)住戶共同分擔(dān)（一樓住戶除外），居民無(wú)償使用，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些中低收入住戶對(duì)第二種資金籌集方式有看法。他們認(rèn)為，自己每月僅靠有限的退休金生活，也沒(méi)有過(guò)多存款，如果一次性拿出過(guò)多的錢(qián)，實(shí)在有困難。時(shí)海峰介紹，按照目個(gè)樓門(mén)加裝電梯需60萬(wàn)元計(jì)算，如果在一個(gè)一梯2戶、6層高的老舊住宅樓上加裝電梯，除去1樓2個(gè)住戶不交錢(qián)外，其余10戶平均每戶分?jǐn)傎M(fèi)用要達(dá)到6萬(wàn)元?？紤]到越往高層分?jǐn)傎M(fèi)用越高的情況，住在六七層的住戶實(shí)際分?jǐn)傎M(fèi)用要大大超過(guò)平均數(shù)。為此，有些住戶感到資金壓力比較大，不愿意由自己全部出資。

記者注意到，為了解決加裝電梯的資金來(lái)源問(wèn)題，有很多開(kāi)發(fā)商紛紛看中老舊樓加裝電梯這個(gè)行業(yè)蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。例如，有的開(kāi)發(fā)商跟小區(qū)居民商議，加裝電梯的費(fèi)用全部由他們承擔(dān)，住戶不需要繳納任何費(fèi)用，但前提是要允許他們?cè)谠许敇巧显偌友b一層樓，由他們掌握產(chǎn)權(quán)，對(duì)外銷售，以此彌補(bǔ)安裝電梯的投入費(fèi)用。

這個(gè)辦法真的可行嗎？時(shí)海峰告訴記者，他不太同意這樣的籌集方式。原因是在頂樓再加裝一層樓，很可能會(huì)產(chǎn)生安全隱患。頂樓加裝的樓層，很可能會(huì)被房地產(chǎn)管理部門(mén)叫停，被判為違建。第二個(gè)原因是，頂樓再加裝一層樓后，由于樓層高度增加，很可能會(huì)對(duì)后面的住宅樓居民的采光等造成重大影響，引起后面樓房住戶的強(qiáng)烈反對(duì)，很難實(shí)施。

時(shí)海峰認(rèn)為，要解決老舊樓區(qū)加裝電梯資金來(lái)源問(wèn)題，還需要采取多種形式，其中，包括補(bǔ)貼、住戶分?jǐn)偟取＝?，有媒體報(bào)道：廣州市住房公集金管理中心發(fā)出征求意見(jiàn)稿，未來(lái)廣州市民出資為住宅增設(shè)電梯有望可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗稹?/p>

廣州嘉集建筑工程技術(shù)有限公司是專門(mén)從事建筑物加固與設(shè)計(jì)、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計(jì)、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立于2014年6月，注冊(cè)資金8000萬(wàn)元，具有較扎實(shí)的管理基礎(chǔ)和技術(shù)力量，擁有特種工程（結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)）、勞務(wù)分包等建筑業(yè)企業(yè)，，經(jīng)驗(yàn)豐富。

公司自成立以來(lái)，順德區(qū)加建電梯，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實(shí)，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項(xiàng)又一項(xiàng)技術(shù)難題。在加裝電梯工程方面，我公司承建了觀光電梯、舊樓加裝等工程計(jì)百余項(xiàng)；服務(wù)對(duì)象涵蓋500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)內(nèi)上市公司、公共事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)等。

廣州市舊樓加建電梯常見(jiàn)糾紛

據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，廣州市國(guó)土資源提供的數(shù)據(jù)顯示，歷年來(lái)受理加建電梯規(guī)劃審批案件400-600宗，并呈逐年上升趨勢(shì)。截至2016年7月，規(guī)劃部門(mén)共審批通過(guò)加建電梯的既有住宅約2，500幢。舊樓加建電梯的核心矛盾是低層業(yè)主與高層業(yè)主之間的利益沖突。筆者曾代理過(guò)若干起涉及舊樓加建電梯的案件，現(xiàn)結(jié)合廣東省、廣州市的相關(guān)規(guī)范性文件判例對(duì)此類案件的情況進(jìn)行一些梳理和分析。

舊樓加建電梯常見(jiàn)糾紛類型

舊樓加建電梯的常見(jiàn)糾紛類型有以下幾種：一、低層業(yè)主提起行政訴訟，要求撤銷規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；二、反對(duì)加建電梯的業(yè)主提起行政訴訟，要求撤銷街道辦事處頒發(fā)的建設(shè)工程開(kāi)工備案證明書(shū)；三、反對(duì)加建電梯的業(yè)主阻止加建電梯施工，同意加建電梯的業(yè)主提起民事訴訟，要求反對(duì)業(yè)主不得阻止、妨礙、破壞施工；四、因增設(shè)電梯侵犯了業(yè)主的所有權(quán)和相鄰權(quán)，業(yè)主提起民事訴訟，要求對(duì)其損失進(jìn)行補(bǔ)償?，F(xiàn)分述如下：

撤銷 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》行政訴訟

撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的行政訴訟是加建電梯過(guò)程中最多發(fā)的訴訟類型。據(jù)筆者了解，中山大學(xué)、暨南大學(xué)、廣州體育學(xué)院、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)、廣東廣播電視大學(xué)等高校的教職工住房均發(fā)生過(guò)此類訴訟。原告大多為低層業(yè)主，其認(rèn)為規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不合法，起訴規(guī)劃部門(mén)要求撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。此類案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)多集中在以下三個(gè)方面：

一、加建電梯是需征求本單元樓內(nèi)“雙三分之二”同意還是需要的業(yè)主同意？根據(jù)《試行辦法》第三條規(guī)定：“既有住宅增設(shè)電梯的意向和建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取擬增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見(jiàn)，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，但增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意?！币虼?，審判實(shí)踐中，只有增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分面積，才適用的業(yè)主同意，如果未占用業(yè)主專有部分面積，則僅需雙三分之二以上的業(yè)主同意。

第二、根據(jù)《試行辦法》第四條規(guī)定：“既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)滿足有關(guān)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全和消防安全等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求。”那么，規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)許可證是否以符合上述規(guī)范為前置要件？結(jié)構(gòu)安全如何認(rèn)定？實(shí)踐中，建筑設(shè)計(jì)單位一般是由同意增設(shè)電梯的業(yè)主委托的，由建筑設(shè)計(jì)單位出具“結(jié)構(gòu)安全說(shuō)明”是否公正？消防安全是否要取得機(jī)關(guān)審批？根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》，消防審核是在建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，并非頒發(fā)許可證的前置條件。由于《試行辦法》的規(guī)定比較模糊，導(dǎo)致在審判過(guò)程中雙方對(duì)此爭(zhēng)議較大。

第三、在原告未獲得補(bǔ)償?shù)那闆r下規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)許可證是否合法？《試行辦法》第六條規(guī)定，同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書(shū)面協(xié)議形式與不同意增設(shè)電梯的業(yè)主展開(kāi)協(xié)商，并對(duì)利益受損業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)馁Y金籌集預(yù)案。實(shí)踐中，大多原告未與同意增設(shè)電梯的業(yè)主達(dá)成補(bǔ)償?shù)臅?shū)面協(xié)議，在原告未獲得補(bǔ)償?shù)那闆r下規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)許可證是否合法？審判實(shí)踐中，一般認(rèn)為業(yè)主之間是否達(dá)成補(bǔ)償?shù)臅?shū)面協(xié)議不是頒發(fā)許可證的前置條件，如業(yè)主認(rèn)為增設(shè)電梯影響其權(quán)益的，可以通過(guò)民事訴訟途徑解決。