評(píng)估-千百萬資產(chǎn)評(píng)估-幼兒園評(píng)估

住宅房屋評(píng)估通常由四部分組成：一是房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格；二是建筑物重置價(jià)格；三是建安費(fèi)用；四是裝修裝飾部分的費(fèi)用。

1.房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格一般以省、自治區(qū)、直轄市

根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，制定區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)。

2.建筑物重置價(jià)格則以評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，具體計(jì)算公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價(jià)格

評(píng)估機(jī)構(gòu)可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)不房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，由此得出不房屋的評(píng)估價(jià)格。其中，市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過1年的市場交易案例，評(píng)估公司，另對(duì)比與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的建筑市場價(jià)，就是我們常說的被拆遷房屋周邊類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。

3.建安費(fèi)用應(yīng)按照本市建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。

4.房屋裝修裝飾部分的價(jià)格則與當(dāng)?shù)胤e極發(fā)展水平密切相關(guān)，應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。具體計(jì)算公式：房屋裝修裝飾部分評(píng)估價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×（耐用年限-實(shí)際使用年限）÷耐用年限。

其中，各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

非住宅房屋評(píng)估宜采用兩種以上的估價(jià)方法，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。而且，對(duì)于非住宅房屋的評(píng)估，若采用市場比較法，也應(yīng)當(dāng)以收集同一供需圈內(nèi)的市場交易實(shí)例為原則。沒有條件采用市場比較法評(píng)估的，也可采用收益法。采用收益法評(píng)估時(shí)，房屋的收益、費(fèi)用計(jì)算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

、拆遷評(píng)估的流程1在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，要遵循一定的流程，包括：選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評(píng)估、公示解釋、交付報(bào)告、申請復(fù)核、申請鑒定，評(píng)估，每一個(gè)環(huán)節(jié)被拆遷人都可以參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)也都是法定要求必不可少的。對(duì)于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明成為了拆遷評(píng)估的必要原則、拆遷評(píng)估的流程1在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，要遵循一定的流程，專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，包括：選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評(píng)估、公示解釋、交付報(bào)告、申請復(fù)核、申請鑒定，每一個(gè)環(huán)節(jié)被拆遷人都可以參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)也都是法定要求必不可少的。對(duì)于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明成為了拆遷評(píng)估的必要原則
假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，幼兒園評(píng)估，例如我所在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。 　　所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場價(jià)值。 　　假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對(duì)一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實(shí)際利用，還在進(jìn)行申請審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，剩余土地與進(jìn)行協(xié)商如何評(píng)估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對(duì)較少。
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