千百萬(wàn)資產(chǎn)評(píng)估(圖)-企業(yè)價(jià)值評(píng)估-評(píng)估

四、裝修附屬物　　對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的，是按照重置費(fèi)來(lái)算。實(shí)踐中一個(gè)水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。 　　五、機(jī)器設(shè)備　　機(jī)器設(shè)備分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的，不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià)，可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。 　　六、搬遷費(fèi)用　　就是可移動(dòng)的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費(fèi)用。
、拆遷評(píng)估的作用1在拆遷過(guò)程中，拆遷評(píng)估所占的比重較大，是拆遷過(guò)程中必不可少的一個(gè)程序，其中，拆遷評(píng)估是為爭(zhēng)取合理拆遷補(bǔ)償做鋪墊的一個(gè)基礎(chǔ)性程序，而拆遷補(bǔ)償談判對(duì)于拆遷雙方來(lái)說(shuō)是具有挑戰(zhàn)性的一種雙方拉鋸過(guò)程，為了各自爭(zhēng)取更大的空間雙方都需要一個(gè)公平公正的中間人幫助撥動(dòng)天平砝碼，而拆遷評(píng)估就是這樣的一個(gè)過(guò)程。

住宅房屋評(píng)估通常由四部分組成：一是房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格；二是建筑物重置價(jià)格；三是建安費(fèi)用；四是裝修裝飾部分的費(fèi)用。

1.房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格一般以省、自治區(qū)、直轄市

根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，制定區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)。

2.建筑物重置價(jià)格則以評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，具體計(jì)算公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=某類(lèi)型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價(jià)格

評(píng)估機(jī)構(gòu)可以用市場(chǎng)比較法或成本法確定某類(lèi)型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)不房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，廠房評(píng)估，由此得出不房屋的評(píng)估價(jià)格。其中，市場(chǎng)比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過(guò)1年的市場(chǎng)交易案例，企業(yè)價(jià)值評(píng)估，另對(duì)比與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的建筑市場(chǎng)價(jià)，就是我們常說(shuō)的被拆遷房屋周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

3.建安費(fèi)用應(yīng)按照本市建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。

4.房屋裝修裝飾部分的價(jià)格則與當(dāng)?shù)胤e極發(fā)展水平密切相關(guān)，專(zhuān)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。具體計(jì)算公式：房屋裝修裝飾部分評(píng)估價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×（耐用年限-實(shí)際使用年限）÷耐用年限。

其中，各類(lèi)房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場(chǎng)、店鋪、餐館等營(yíng)業(yè)性用房5年；廠房、倉(cāng)庫(kù)5年。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過(guò)30%。另外，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

非住宅房屋評(píng)估宜采用兩種以上的估價(jià)方法，比如市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。而且，評(píng)估，對(duì)于非住宅房屋的評(píng)估，若采用市場(chǎng)比較法，也應(yīng)當(dāng)以收集同一供需圈內(nèi)的市場(chǎng)交易實(shí)例為原則。沒(méi)有條件采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的，也可采用收益法。采用收益法評(píng)估時(shí)，房屋的收益、費(fèi)用計(jì)算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

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