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在房屋性質認定上存在的問題

　　由于我國的房地產相關法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關手續(xù)，實在是人所難。而有些城市一味強調手續(xù)的完善，在房屋性質的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。  

5在安置房價格的確定上存在的問題

　　眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

二、廠房重置成新價

          廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構筑物、設施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產經營，原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。

今天講一下企業(yè)拆遷談判中“四不”和“四看”，我在《企業(yè)拆遷攻略》中談到過“四不”，分別是不搬家、不簽字、不報價、不抵抗。這就是企業(yè)如遇拆遷應該采取的四種態(tài)度。 　　一、不搬家　　大家都很清楚，一旦遇到拆遷，拆遷方就會非常急促的希望企業(yè)停止經營。企業(yè)即使不簽字先搬出來也可以，目的何在？目的主要是先把企業(yè)的經營斷掉。如果企業(yè)搬走空出土地并且在其他地方恢復生產后，評估，在補償談判中企業(yè)就處于弱勢地位。企業(yè)給拆遷方制造出來的不配合態(tài)度已經不復存在了，對拆遷方進行下一步的談判是非常有利的。 　　二、不簽字　　有企業(yè)主問到：“哪些文件該簽字，哪些不該簽字？”實踐中又沒有律師在現(xiàn)場指導的時候，我希望要慎重去簽字，甚至是不要去簽字。 　　拆遷方送來一份評估報告，你簽了字，上面可能寫著一句話“簽字即為對評估報告結果認可”。比如有些企業(yè)主在簽訂補償協(xié)議的時候都不知道簽的是補償協(xié)議。企業(yè)主說：“上面明明寫著草簽兩個字，廠房評估，我以為是草簽了個協(xié)議而已，后面還要實際談呢，沒想到是正規(guī)的拆遷補償協(xié)議?！庇捎诒徊疬w人不能區(qū)分哪些文件該簽，哪些不該簽，所以我們在實踐會指導被拆遷人不簽字，不要亂簽字。 　　三、不報價　　企業(yè)拆遷的補償價格都具有一定的彈性的，可以進行協(xié)商。可能一開始你要求的價格并不是很高，那么拆遷方就想快速套取你的心理底線，詢問到底想要多少錢。而現(xiàn)在很多企業(yè)主都是脫口而出要，其實這是對被拆遷人不利的。作為拆遷我歷來主張在企業(yè)拆遷補償談判中報價要有事實、有根據的去報價，一旦報出價格就不能輕易變化，隨便的降低或者跳高都不成。你一旦報了高額補償，企業(yè)價值評估，又沒有事實根據，拆遷方的工作人員在向上級匯報的時候，往往就會把你作為釘子戶，甚至是把你作為了主要的對象。因為你的“獅子大張口”，有些壓力本身不想施加也施加給你了。 　　四、不抵抗　　有很多企業(yè)主感覺自己在當地有實力，有一定的社會背景，就經常進行一些無畏的抵抗行為。這種抵抗行為往往給對方落下口舌，落下把柄。抓住這些口舌和把柄，有可能就會對被拆遷人產生致命一擊。本身是一個財產的糾紛問題，很有可能轉化為人身安全的問題。 　　“四看”分別是看法律、看補償、看形勢、看手段。 　　一、看法律　　看企業(yè)的來源是否取得了土地證和，租賃企業(yè)是否有合法的租賃期限和租賃主體，是否從事租賃期中排除的經營行為或違反法律規(guī)定的一些經營行為。 　　對方進行征收拆遷或者wei章建筑拆遷時是不是走了正規(guī)的法律程序？是否有征收決定的公告？是否進行了社會穩(wěn)定的風險評估？是否進行了拆遷補償資金的落實？是否進行了規(guī)劃和國土等相應的法律要求？還要看法律程序，如果進行拆wei章，應該給予被拆遷人陳述申辯的權利。是否提起了復議或su訟的相關的法律程序？復議和su訟期間是否遵循了《行政強制法》所要求的復議和su訟期間不允許強制執(zhí)行的法律規(guī)定？拆遷方應該遵守這些法律規(guī)定。 　　第二，看補償　　在“四不”中講到了補償會有一個遞進的浮動，拆遷補償要有一定的科學依據、事實根據或者法律的支撐。比如土地補償叫土地區(qū)位價補償，要參考了周邊的市場成交價值，同種類、同性質的土地。明明是商業(yè)土地就不能給予工業(yè)土地的補償，兩種土地性質補償價格相差好幾十倍。再比如停產停業(yè)損失，對于一個納稅額度很高的企業(yè)或高精尖企業(yè)，不能按照普通的企業(yè)去補償。 　　三、看形勢　　我們要看整個的拆遷片區(qū)，已經簽協(xié)議的有多少戶？當中采取強制措施的多不多，被強拆的房屋多不多？拆遷方都運用了哪些手段在做事情？被拆遷人當中運用法律手段在的、起訴的多不多，要看整個形勢宏觀的變化。在拆遷雙方之間進行博弈的過程中，公司評估，拆遷方在運用哪些手段在做，會對你產生哪些制約？而你又有哪些短板，需要在哪些方面排除風險？ 　　四、看手段　　拆遷方在整個過程中運用了哪些手段？這些手段是否是法律允許的。水、電、路是不是斷了？企業(yè)經營是不是受到了影響？拆遷方是不是利用消防、環(huán)保、wei章建筑等來給被拆遷人施加壓力？要看這些手段的綜合運用。
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